Como funciona
O que esta ferramenta calcula, as regras que aplica e a origem dos valores.
O que calcula
Para a compra de um imóvel, apura o IMT e o imposto do selo devidos, comprador a comprador, e soma-os.
A base tributável é o maior valor entre o preço de compra e o VPT (valor patrimonial tributário). Introduza o VPT apenas se for superior ao preço; caso contrário, é usado o preço.
Como se apura o IMT
O IMT é progressivo. Para um dado valor, o imposto é: valor × taxa marginal do escalão − uma parcela fixa a abater que torna os escalões contínuos. Acima de um limite elevado, os escalões dão lugar a uma taxa única sobre todo o valor.
A tabela aplicável é escolhida automaticamente a partir da localização do imóvel (continente, Açores ou Madeira), da finalidade (habitação própria e permanente ou secundária/arrendamento) e, na primeira habitação de quem tem até 35 anos, do IMT Jovem.
Vários compradores: a regra da totalidade
Quando várias pessoas compram a totalidade do imóvel numa só escritura, o art. 17.º n.º 6 a) do CIMT fixa a taxa pelo valor total e aplica-a à quota de cada comprador. Comprar em conjunto não traz, por isso, vantagem nos escalões — o IMT total é o mesmo que se um só comprador adquirisse o imóvel, apenas repartido pela quota.
Compradores não residentes (2026)
Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, um não residente que compre habitação paga uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem isenção nem redução (art. 17.º n.º 10 do CIMT), salvo se:
- o comprador já tiver sido residente fiscal em Portugal (antigo residente) — aplicam-se as taxas normais;
- o comprador se tornar residente no prazo de dois anos;
- a habitação for arrendada com renda moderada dentro dos limites legais.
No segundo e terceiro casos, os 7,5% são pagos antecipadamente e a diferença até às taxas normais pode ser reembolsada quando a condição se verificar (n.º 11–12).
Nota sobre datas: esta regra vigora desde a entrada em vigor do decreto-lei (o 5.º dia após a publicação de 20 de maio de 2026). Não está associada a 1 de setembro de 2026 — essa data apenas inicia os regimes de arrendamento CIA e RSAA, que não afetam a compra normal de uma habitação.
Empresas e paraísos fiscais
Uma entidade domiciliada numa jurisdição da lista negra (ou controlada a partir dela) paga uma taxa fixa de IMT de 10% (art. 17.º n.º 4 do CIMT). Não se aplica a particulares (n.º 7), pelo que aqui só é apresentada quando o comprador é uma empresa ou entidade.
Imposto do selo
O imposto do selo sobre a transmissão é 0,8% da base tributável (verba 1.1 da TGIS). No IMT Jovem — primeira habitação própria e permanente de quem tem até 35 anos — este 0,8% está isento até ao mesmo limite da isenção de IMT, incidindo apenas sobre o excedente (Decreto-Lei n.º 48-A/2024). Se a compra for financiada, acresce o selo sobre o crédito, ao abrigo da verba 17.1: 0,6% para prazo igual ou superior a 5 anos, 0,5% de 1 a 5 anos e 0,04% por mês para menos de um ano. O crédito à habitação não é crédito ao consumo, pelo que não se aplicam as taxas mais elevadas da verba 17.2.
Dados e fontes
As taxas e tabelas referem-se ao ano fiscal de 2026. As tabelas das regiões autónomas são os escalões do continente acrescidos de 25% (Lei n.º 21/90). Anos futuros podem ser adicionados a partir das mesmas fontes oficiais sem alterar a lógica de cálculo.
- Taxas e tabelas de IMT — art. 17.º do CIMT (Portal das Finanças) e Ofício Circulado n.º 40129/2026 da AT;
- Regras de não residente, paraíso fiscal e totalidade — art. 17.º do CIMT, na redação do Decreto-Lei n.º 97/2026;
- IMT Jovem (isenção de IMT e imposto do selo para compradores até 35 anos) — Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (art. 9.º/17.º do CIMT; art. 7.º-A do CIS);
- Imposto do selo — Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 e 17.
Esta ferramenta é uma estimativa e não constitui aconselhamento fiscal. Confirme qualquer valor junto da Autoridade Tributária ou de um notário.