Simulador de IMT e imposto do selo — Portugal 2026
Simule o valor do IMT (imposto municipal sobre transmissões) e do imposto do selo na compra de um imóvel em Portugal em 2026 — com a taxa de 7,5% para não residentes, o IMT Jovem, vários compradores e as tabelas dos Açores e da Madeira. Tudo é calculado no seu navegador.
Resultado
Base tributável: 250 000,00 €com base no preçoFórmula do IMT
250 000,00 € × 7,00% − 10 457,96 € = 7042,04 €A taxa é a do escalão para o valor tributável total; a dedução é a parcela a abater desse escalão.
- Taxa efetiva
- 3,62%
- Total com impostos
- 259 042,04 €
Taxas e tabelas de 2026.
Compreender o IMT e o imposto do selo
Como se calcula o IMT
O IMT incide sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT (valor patrimonial tributário), nunca sobre a soma dos dois. Esse valor é a base tributável, e todo o resto decorre dele.
O IMT é progressivo, mas não se acumula escalão a escalão como no IRS. Identifica-se o escalão em que se insere a base tributável, multiplica-se essa base pela taxa do escalão e subtrai-se a parcela a abater. Bastam uma multiplicação e uma subtração para obter o valor total. Acima de um limite elevado, os escalões dão lugar a uma taxa única sobre a totalidade do valor.
O imposto do selo paga-se à parte e é bastante mais simples: 0,8% da mesma base tributável sobre a transmissão, a que acresce o selo sobre o crédito se a compra for financiada.
Quanto pagaria de impostos numa casa de €400 000
A mesma compra dá origem a três valores de imposto muito diferentes, consoante quem compra e o fim a que se destina o imóvel:
- Compra de habitação própria e permanente no continente: €18 236,65 de IMT mais €3200 de imposto do selo, ou seja, €21 436,65 no total.
- A mesma compra ao abrigo do IMT Jovem: €5556,88 de IMT e €555,69 de imposto do selo — €6112,57 ao todo, cerca de €15 300 a menos.
- Compra por um não residente: aplica-se a taxa única em vez dos escalões, o que dá €30 000 de IMT e €33 200 no total — uma taxa efetiva de 8,3% sobre o preço.
Introduza os seus valores acima para ver o mesmo detalhe aplicado à sua compra, incluindo a repartição entre vários compradores.
Que tabela de taxas se aplica
Não existe um único conjunto de taxas de IMT para habitação. A tabela depende da localização do imóvel e do fim a que se destina: uma para habitação própria e permanente, outra para habitação secundária ou arrendamento e uma terceira para a primeira habitação de um jovem comprador. Os Açores e a Madeira usam as taxas do continente com todos os escalões acrescidos de 25% (Lei n.º 21/90), pelo que um dado preço é tributado um pouco menos do que no continente.
Não residentes, jovens compradores e compras em conjunto
Há três regras que pesam mais no resultado do que o próprio preço. Os compradores não residentes pagam uma taxa única em vez dos escalões progressivos — um antigo residente mantém as taxas normais, e quem se torne residente no prazo de dois anos ou arrende com renda moderada pode reaver a diferença, desde que cumpra os prazos legais. O IMT Jovem isenta a primeira habitação própria e permanente de quem tem 35 anos ou menos, sujeito a outras condições, até um limite de valor, e abrange o imposto do selo da aquisição até esse mesmo limite.
Quando várias pessoas compram a totalidade do imóvel na mesma escritura, a taxa é fixada pelo valor total e depois aplicada à quota de cada uma, pelo que comprar em conjunto não traz vantagem nos escalões. Mas a composição dos compradores conta muito: se um deles tiver direito ao IMT Jovem, ou for não residente, o total muda.
Perguntas frequentes
Quanto vou pagar de IMT?
Depende da base tributável, da tabela aplicável e de quem compra. Numa habitação própria e permanente de €400 000 no continente, o IMT é de €18 236,65, ou de €5556,88 ao abrigo do IMT Jovem; um não residente que compre o mesmo imóvel paga €30 000, valor que é muitas vezes parcialmente reembolsável. Introduza os seus valores no simulador acima para saber o valor no seu caso.
O IMT incide sobre o preço ou sobre o VPT?
Sobre o maior dos dois. Se o VPT for superior ao preço acordado na escritura, é o VPT que passa a ser a base tributável; caso contrário, usa-se o preço. Os dois valores nunca se somam.
Que taxa de IMT pagam os não residentes?
Uma taxa única sobre toda a base tributável, em vez dos escalões progressivos. Os antigos residentes mantêm as taxas normais. Quem se torne residente no prazo de dois anos, ou arrende o imóvel com renda moderada, paga a taxa única na escritura e pode depois reaver a diferença — o reembolso não é automático, e cada via tem condições e prazos próprios, indicados no guia.
O IMT Jovem também abrange o imposto do selo?
Sim, até ao mesmo limite de valor da isenção de IMT. Abaixo desse limite, os 0,8% de imposto do selo da aquisição também estão abrangidos, razão pela qual a poupança é maior do que o valor do IMT por si só; acima dele, o selo incide sobre o excedente — daí que o exemplo de €400 000 acima ainda apresente algum. O imposto do selo sobre o crédito não é afetado.