IMT para não residentes em 2026: a taxa de 7,5%

O Decreto-Lei n.º 97/2026 aditou uma taxa única de 7,5% ao artigo 17.º do CIMT (n.º 10): um comprador que não seja residente fiscal em Portugal, e que não se enquadre numa das exceções abaixo, paga 7,5% do valor tributável em IMT — independentemente do preço ou de a casa ser habitação permanente.

A taxa aplica-se desde o quinto dia após a publicação do decreto-lei, por volta de 25 de maio de 2026. Não está ligada a 1 de setembro de 2026 — essa data apenas inicia os regimes de arrendamento (CIA e RSAA) e não altera o IMT.

Os 7,5% incidem sobre a base tributável — o maior valor entre o preço de compra e o VPT (valor patrimonial tributário) — sem escalões progressivos e sem parcela a abater. O IMT Jovem e as taxas normais de habitação própria não se aplicam enquanto vigorar a taxa de 7,5% para esse comprador.

Existe ainda uma taxa única de 10% para compradores domiciliados num paraíso fiscal (lista negra), mas apenas para empresas e outras entidades — as pessoas singulares estão expressamente excluídas (art. 17.º n.º 7), pelo que um particular não residente nunca é tributado a 10%.

Três situações do art. 17.º retiram o não residente da taxa única de 7,5%:

• Antigo residente — quem já foi residente fiscal em Portugal mantém as taxas progressivas normais; os 7,5% não se aplicam.
• Passar a residente em dois anos — o comprador paga 7,5% na escritura, mas pode depois reaver a diferença até à taxa normal quando fixar residência (n.º 11–12).
• Arrendar com renda moderada — o comprador paga 7,5% agora e pode reaver a mesma diferença se colocar o imóvel em regime de renda moderada.

Nos dois casos reembolsáveis, a calculadora mostra os 7,5% devidos agora e o valor normal a que pode ser reduzido, para ver a diferença reembolsável.

Quando um residente e um não residente compram juntos numa única escritura, aplica-se a taxa própria de cada comprador à sua quota-parte. Pela regra da totalidade na compropriedade (art. 17.º n.º 6 a), a taxa é fixada sobre a totalidade do valor do imóvel e aplicada a cada quota, pelo que dividir a compra por vários compradores não traz vantagem de escalões — a parte do residente é tributada à taxa normal e a do não residente a 7,5%.

Um particular não residente que compra uma casa de €400 000, sem exceção: o IMT é 7,5% de €400 000 = €30 000. Acresce o imposto do selo da aquisição (verba 1.1), de 0,8% = €3 200. Total de impostos: €33 200 — uma taxa efetiva de 8,3% sobre o preço.

Em comparação, um residente que comprasse a mesma casa como habitação secundária pagaria cerca de €19 300 de IMT progressivo mais €3 200 de imposto do selo. É a taxa única de 7,5% que torna a conta do não residente mais alta.